Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 khá trầm lắng do khủng hoảng kinh tế và tình hình lạm phát nói chung. Thị trường ngành xây dựng trong năm có nhiều biến động, nhất là biến động về giá cả vật liệu xây dựng, nhân công… Chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu bộc lộ tình trạng thiếu vốn do năng lực tài chính yếu kém, năng lực quản trị yếu kém…

Chính vì vậy, khi thị trường đi xuống, một mặt, doanh nghiệp không thu hồi được vốn, một mặt không đủ vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án, gây chậm trễ tiến độ. Chính vì ngành bất động sản đang là một ngành không bao giờ hết HOT đối với xu hướng bây giờ. Từ những yếu tố trên, chính là lý do để bạn chọn tài liệu về: Chủ đề: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam gồm có ba chương được đặt trong ba tiêu đề cụ thể về (khái quát chung, thực trạng thi hành và những giải pháp nâng cao) bao quát trong 60 trang.

Nội dung tài liệu chủ yếu xoay quanh pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và Luật kinh doanh bất động sản nói chung. Tài liệu cho chúng ta năm rõ hơn kiến thức về thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia.

Qua đó, đạt được những thành tựu nhất định trong thực tiễn. Tuy nhiên, cũng rút ra được những bất cập về dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và cho ngành Luật kinh doanh bất động sản nói chung. Là một tài liệu hữu ích giúp cho sinh viên nên lựa chọn trong việc học tập tốt hơn về chuyên ngành Luật và một số ngành liên quan đến Pháp luật. Ngoài ra, đối với những ai có xu hướng phát triển bản thân trong môi trường doanh nghiệp thì đây là một trong những tài liệu không thể thiếu trên con đường phát triển sự nghiệp, phù hợp với túi tiền của sinh viên.

Một trong những tiện ích quan trọng hơn hết đấy là dùng làm tài liệu tham khảo giúp cho sinh viên, bạn đọc phát triển kỹ năng mềm về tư duy cách viết tài liệu, văn bản hoặc đồ án tốt nghiệp phục vụ cho bản thân mình trong tương lai gần!

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

PHẦN NỘI DUNG 7

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của môi giới bất động sản 7

1.1.1. Khái niệm về bất động sản 7

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 8

1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản 10

1.2. Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam 11

1.2.1. Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản 11

1.2.2. Khung pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 26

2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản 26

2.1.1. Pháp luật về nguyên tắc và điều kiện về môi giới bất động sản 26

2.1.2. Pháp luật về nội dung môi giới bất động sản 27

2.1.3. Pháp luật về thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản 28

2.1.4. Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bất động sản 30

2.1.5. Pháp luật quy định về ban hành, cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản  33

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam  35

2.2.1. Những thành tựu trong thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản  35

2.2.2. Những hạn chế và nguyên nhân trong thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản 40

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 47

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam  47

3.1.1. Phương hướng dài hạn 47

3.1.2. Phương hướng ngắn hạn 48

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam  49

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về môi giới bất động sản 49

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản  52

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

PHẦN MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 khá trầm lắng do khủng hoảng kinh tế và tình hình lạm phát nói chung. Thị trường ngành xây dựng trong năm có nhiều biến động, nhất là biến động về giá cả vật liệu xây dựng, nhân công… Chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu bộc lộ tình trạng thiếu vốn do năng lực tài chính yếu kém, năng lực quản trị yếu kém… Chính vì vậy, khi thị trường đi xuống, một mặt, doanh nghiệp không thu hồi được vốn, một mặt không đủ vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án, gây chậm trễ tiến độ.

Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn thu hút được sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội hiện đại bởi sự hấp dẫn về lợi nhuận mà nó mang lại. Tuy nhiên, cũng như những loại hình kinh doanh khác, hình thức kinh doanh này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro theo quy luật của thị trường (lợi nhuận cao thì rủi ro cao). Để góp phần hạn chế phần rủi ro đó cũng như giữ vai trò kết nối giữa nhà cung cấp và khách hàng, thị trường đã xuất hiện thành phần thứ ba là nhà môi giới bất động sản. Đây là thành phần giúp khách hàng kiểm tra tính hợp pháp của hàng hóa mà nhà cung cấp bán, đồng thời tạo điều kiện cho người mua và người bán có thể tiếp xúc được với nhau, hạn chế được rủi ro trong giao dịch.

Từ tầm quan trọng như vậy, hoạt động môi giới bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của Nhà nước thông qua việc ghi nhận cụ thể trong các văn bản pháp luật, đầu tiên phải kể đến là Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Sau quá trình triển khai, nhằm khắc phục những hạn chế của Luật kinh doanh bất động sản 2006, Quốc hội đã ban hành Luật kinh doanh bất động sản 2014. Về cơ bản, các nội dung của việc môi giới như điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, nội dung môi giới bất động sản, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản… đã được Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định một cách tương đối đầy đủ.

Tuy nhiên, qua quá trình triển khai thi hành, vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong lĩnh vực môi giới bất động sản cần tiếp tục khắc phục. Chẳng hạn, một số tổ chức mối giới bất động sản được hình thành và hoạt động mà không hề có bằng cấp, chứng chỉ gì. Đây là một thực trạng gây rất nhiều hệ lụy không tố đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung. Bởi, thị trường bất động sản là một trong những thị trường có nhiều biến động, đòi hỏi các đơn vị môi giới bất động sản phải luôn biết cập nhật thông tin mới, những biến động có lợi hay rủi ro có thể gặp phải để từ đó ngày càng trở nên chuyên nghiệp và biết ứng phó với những tình huống bất ngờ xảy ra, đặc biệt là phải có đạo đức nghề nghiệp và chịu dưới sự quản lí của nhà nước. Mặt khác, chất lượng nghiệp vụ và đặc biệt là tính chuyên môn của các đơn vị môi giới bất động sản hiện nay của Việt Nam vẫn chưa đủ đáp ứng, xứng tầm khu vực và thế giới. Điều này khiến cho những nhà môi giới trong nước không thể cạnh tranh với những nhà môi giới nước ngoài trong xu thế phát triển thị trường. Từ đó nhu cầu đặt ra đối với ngành môi giới bất động sản là phải hoàn thiện và nâng cao chất lượng cho nghề.

Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam” làm khóa luận của mình.

Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình tìm hiểu, tôi nhận thấy có một số công trình liên quan đến đề tài luận văn như:

Thứ nhất, Phạm Minh Chính và Vương Quân Hoàng (2009), trong quyển “Kinh tế Việt Nam – Thăng trầm và Đột phá” đã miêu tả thị trường bất động sản của Việt Nam và các nước trên thế giới qua các thời kỳ lịch sử. Hai tác giả cũng nêu lên “những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản ngày càng tăng bên cạnh các thành viên truyền thống của thị trường (cá nhân, hộ gia đình) thì còn có các doanh nghiệp Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản, nhiều loại hình tổ chức cũng đã ra đời và tăng nhanh về quy mô trong đó có các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất¹.”

Thứ hai, bài viết “Kinh nghiệm thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản: “Kinh nghiệm quốc tế thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của tác giả Lưu Đức Khải và Hà Huy Ngọc năm 2009 đã nêu khái quát tình hình môi giới bất động sản tại Việt Nam và kinh nghiệm về phát triển dịch vụ môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới như Mỹ, các nước Châu Âu hay đào tạo giấy phép môi giới bất động sản ở Singapore, từ đó đề ra cơ hội và định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam².

Thứ ba, tác giả Đinh Văn Ân (2011) trong xuất bản về Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam cho thấy “các nhà môi giới là một trong những thành tố của thị trường bất động sản, là các tổ chức trung gian được thành lập dựa trên nhu cầu của thị trường, do sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra nhu cầu rất lớn về nhân lực trong xã hội”³ ... Nhu cầu này thúc đẩy phát triển các trường đào tạo nghề, các tổ chức được phép đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản có thể được thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức được pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy hành nghề, pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên của Hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc, đây cũng là một trong những hạn chế của pháp luật hiện hành đối với nghề môi giới bất động sản ở thời điểm đó.

Thứ tư, Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga (2011) đã phân tích và đưa ra rằng những tồn tại, hạn chế của pháp luật về môi giới bất động sản được biết đến bắt nguồn từ các nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về môi giới bất động sản nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên không tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh. Vấn đề này cần phải có thời gian mới khắc phục được”⁴ . Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam còn khá non trẻ so với các quốc gia khác trên thế giới, đây cũng là một trở ngại cho quá trình thực thi pháp luật về môi giới bất động sản bởi hệ thống cơ quan quản lí chuyên trách về thị trường bất động sản đang trong quá trình củng cố và hoàn thiện, đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lí nhà nước về thị trường bất động sản có năng lực, trình độ chuyên môn không đồng đều và hạn chế. Điều này làm giảm hiệu quả công tác thực thi pháp luật về môi giới bất động sản, trình độ dân trí và tốc độ phát triển kinh tế không đồng đều giữa các vùng, khu vực trong cả nước cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản.

Thứ năm, bài viết “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam” trên tạp chí xây dựng số 20 năm 2014 của tác giả Doãn Hồng Nhung⁵. Bài viết đã đưa ra quan điểm cho rằng “môi giới bất động sản khoát lên mình sứ mệnh quan trọng tạo chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy sự phát triển của trị trường bất động sản”. Đồng thời, tác giả cũng nêu những biện pháp để tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Bên cạnh các tài liệu là sách, báo, tạp chí, văn bản pháp luật nhà nước, thì tác giả thực hiện đề tài cũng nghiên cứu các tài liệu khác như luận văn, luận án, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ,… có trình bày các vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản cụ thể như luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Tú năm 2007 thực hiện về "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản " hay "Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền được viết vào năm 2001. Năm 2009 Nguyễn Thị Thu Hằng đã tiến hành đề tài về "Pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam" cho Luận văn thạc sĩ luật học của mình. Đặc biệt là đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Bộ Tư pháp năm 2004 về "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam".

Nhìn chung, các vấn đề về dịch vụ môi giới bất động sản đã được nêu ra và phân tích trong một số công trình có liên quan. Đây là những tư liệu quý giá để tôi thực hiện đề tài của mình. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách chuyên sâu và toàn diện các vấn đề pháp lý và thực trạng thi hành đối với vấn đề này. Chính vì vậy, khóa luận của tôi sẽ là một công trình nghiên cứu mới giúp hoàn thiện các vấn đề về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu

Thông qua việc nghiên cứu luận giải các cơ sở lý luận, đánh giá các quy định pháp luật về môi giới bất động sản cũng như thực tiễn thực thi pháp luật này ở Việt Nam để làm rõ những bất cập trong dịch vụ môi giới bất động hiện nay. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của Khóa luận là:

Phân tích, đánh giá làm rõ những vấn đề lí luận pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản;

Phân tích, đánh giá một cách hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành về môi giới bất động sản;

Phân tích và đánh giá việc thực hiện, áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam;

Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản và nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Khóa luận là các quy định pháp luật về Bất động sản và môi giới bất động sản hiện nay qua thực tiễn ở Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu về không gian: Những quy định pháp luật hiện hành về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam theo pháp luật hiện hành từ những năm 2020 đến năm 2023.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận

Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu khóa luận đã thực hiện trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng là được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin về pháp luật, các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau bao gồm:

Phương pháp phân tích văn bản như Bộ Luật, Luật, Nghị định,…: Phương pháp này sử dụng trong tất cả các chương của khóa luận để phân tích các khái niệm, phân tích các quy định của pháp luật.

Phương pháp so sánh pháp luật: Được sử dụng trong khóa luận để so sánh quy định của pháp luật trong các văn bản khác nhau, chủ yếu ở chương 2 của khóa luận.

Phương pháp diễn giải, phương pháp dự báo khoa học được sử dụng chủ yếu trong chương 3 để đưa ra định hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật.

Bố cục tổng quát của đề tài

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của đề tài được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung và pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản