PHẦN 1. ĐỀ TÀI

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn, trong đó nhà ở là một trong những tài sản thường được giao dịch và hay xảy ra tranh chấp nhất hiện nay, bên cạnh đó khi các trung tâm thương mại cũng như công ty xuất hiện ngày càng nhiều thì cũng dẫn đến nhiều lao động di chuyển đến sống và làm việc. Từ đó dân cư ngày càng đông nhưng diện tích đất thì không thể mở rộng, nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… hiện nay.

Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu bức thiết của mọi người dân. Trước những áp lực đặt ra về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng và khả năng tài chính của mỗi người dân, có thể thấy, nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến nhất hiện nay. Với nhu cầu vốn đầu tư khá lớn đối với các dự án xây dựng chung cư thương mại cũng như khả năng tài chính của khách hàng, việc lựa chọn việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trở nên ngày càng phổ biến và đáp ứng được mong muốn, nhu cầu của chủ thể kinh doanh và của khách hàng. Khẳng định sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ mua bán nhà ở chung cư là cần thiết, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, thực trạng và hướng hoàn thiện” để nghiên cứu và khẳng định đề tài có tính cấp thiết vì những lý do sau:

Thứ nhất, do tác động của những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế hội nhập quốc tế về mọi mặt; sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai, chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh;

Thứ hai, do những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư. Đây là một hoạt động thương mại đặc thù, quan trọng, mua bán nhà ở chung cư tác động trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân tổ chức, các chính sách quản lý, sử dụng đất của Nhà nước và gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cá nhân tổ chức tham gia vào quan hệ này. Pháp luật thời gian qua đã có những điều chỉnh nhất định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà ở chung cư, đảm bảo thực thi các chính sách quản lý, phát triển về bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như:

- Pháp luật về hợp đồng mua bán đã bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho các chủ thể trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế;

- Quan hệ mua bán nhà ở chung cư hiện nay bị điều chỉnh cùng lúc bởi các văn bản quy phạm pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng…., Điều này dẫn đến khả năng có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật là khó tránh khỏi cần phải được khắc phục kịp thời trong bối cảnh hội nhập hiện nay.

Thứ ba, xuất phát nhu cầu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam. Cần nghiên cứu, tìm ra những ưu điểm trong các lý thuyết, triết lý về chính sách phát triển, mô hình quản lý, sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, từ đó rút kinh nghiệm cho Việt Nam trong đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của cá nhân, tổ chức với lợi ích của Nhà nước là điều cần thiết. Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam.